Как известно: мой дом – моя крепость. Кроме того, это наше гнездышко, и хочется сделать его не только уютным, но и удобным, отвечающим всем нашим желаниям и потребностям. Архитекторы проектируют дома на свой вкус и взгляд, а жильцам потом приходится подстраиваться под общий стандарт. Но есть возможность сделать планировку своей квартиры действительно удобной для себя, вернее, перепланировку. Что такое перепланировка
Убрать, добавить, переместить – любые изменения в конструкции здания являются перепланировкой. Для людей с творческим мышлением и богатой фантазией легко придумать новый внешний облик для своей квартиры, но давайте разберемся, что нужно для того, чтобы не только придумать, но еще и воплотить в жизнь. Да так, чтобы эти изменения не навредили соседям, вам самим и не ограничили ваши возможности по реализации своих прав в будущем. Предлагаю рассмотреть все этапы изменений последовательно и с точки зрения законодательства.Все шаги перепланировки регулируются Жилищным Кодексом РФ, а именно 4 его главой. Согласно ей к перепланировке относится:
- Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
- Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Для чего нужно делать перепланировку законно
Все этапы, которые необходимо пройти для того, чтобы внести какие-либо изменения в свое жилье, занимают определенный период времени, так как требуется получение разрешений и согласований, а также заказ и изготовление необходимой документации. Если заниматься перепланировкой самостоятельно, согласования могут затянуться, а если прибегнуть к помощи профессионалов (это либо строительные организации, либо риэлторские компании), то время сократится за счет того, что у них налажены связи и отработаны схемы согласования, но зато увеличатся расходы на услуги посредников. Как правило, сбор всех документов может занять от 2 до 8 месяцев. Насколько сократятся сроки при обращении к профессионалам, нужно узнавать там, куда вы обратились, так как связи у всех разные, но как минимум на половину срока можно рассчитывать точно.Расходы и длительность процесса заставляют людей заниматься изменениями самостоятельно и без согласования. Это может обернуться плачевно для строения в целом, принести вред соседям. Кроме того, помещения с самовольной перепланировкой невозможно продать, заложить, подарить или совершить любую иную сделку по отчуждению имущества и извлечению прибыли.
Каждый собственник обязан раз в пять лет приглашать техника БТИ и изготавливать новый технический паспорт на помещение. В реале технический паспорт изготавливается собственниками только в случае необходимости совершить какую-либо сделку относительно данного помещения. Изготовление технического паспорта происходит с обязательным выездом техника на место, который выполняет замеры и составляет схематичный план помещения, на основании которого, потом и выполняется работа по изготовлению технического паспорта. Поскольку в БТИ есть все первоначальные проекты зданий, техник сравнивает полученный эскиз с этим проектом и в случае каких-то изменений делает об этом отметку. Вернее, данная отметка выглядит как штамп с надписью: выполнена самовольная перепланировка. Но, поскольку технический паспорт – это платная услуга, оказываемая населению, то прежде, чем поставить такую отметку, специалист БТИ обязан уведомить собственника, предупредить о последствиях и предложить устранить выполненные без разрешения изменения.
Проект перепланировки
После того, как вы решите, какой хотели бы видеть свою квартиру, обратитесь за помощью к любой строительной организации, имеющей лицензию на изготовление проектов. Это может быть и государственный проектный институт, отделы которого есть при градостроительном комитете в любом городе. В зависимости от сложности и объемности желаемой перепланировки вас проконсультируют на месте, либо специалист приедет посмотреть вашу квартиру и даст свою оценку реальности исполнения задуманного. Сначала устно, а когда вы примите решение и согласуете с ними все изменения, закажите изготовление проекта перепланировки.Данная услуга платная, и ее стоимость будет зависеть от сложности проекта. Стоимость перепланировки может рассчитываться по-разному: от 1500 рублей за 1 кв.м. или от 20 000 до 70 000 рублей в целом от сложности проекта. В любом случае лучше лично консультироваться по этому вопросу с выбранной для исполнения компанией.
На сложность проекта влияет назначение переносимых конструкций. Будет ли реконструируемая стена несущей или капитальной (то есть имеющей опорное значение для всего строения) или внутренней. Как правило, несущие и капитальные стены – это стены по внешнему периметру здания, стены, выходящие на площадку, внутренние стены не все являются несущими, а определить их назначение можно по проекту здания. Можно предположить навскидку, является ли стена капитальной, по ее толщине или материалу изготовления. Если дом кирпичный, то капитальная стена широкая, примерно от 20 см и более, в блочных домах – это плиты. Не капитальные перегородки часто делаются из кирпича кладкой в один ряд, либо выполняются перегородки из других материалов, например, ДВП.
Процесс согласования перепланировки
Действуя на основании законодательства, переустройство или перепланировку помещения следует выполнять только на основании решения, выданного органом местного самоуправления, под которым понимается глава администрации по месту жительства проживания (это может быть глава округа, района и т.п.).Для получения данного разрешения собственник жилья или его законный представитель должен представить следующие документы (согласно ч.2 ст. 26 ЖК РФ):
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;Требования представить любые дополнительные документы являются незаконными, а перечисленный выше пакет документов в обязательном порядке принимается под расписку в получении, в которой должен быть указан полный перечень принятых документов, дата получения, за подписью принявшего лица.
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение содержит согласование или отказ в согласовании на выполнение заявленных работ. Данное решение выдается собственнику не позднее чем через полтора месяца (45 дней) со дня подачи заявления и пакета документов. Оно выдается лично в руки заявителю или отправляется по почте в течение 3 рабочих дней с момента его принятия. Как только у вас на руках будет этот документ, с положительным ответом, вы можете приступать к выполнению работ по переустройству помещения. Вообще хочу обратить внимание читателей МирСоветов, что срок, в который можно выполнить перепланировку помещения после получения данного решения, законом не оговаривается. Поэтому даже если вы не сможете по каким-либо причинам выполнить запланированные изменения сразу, то вполне сможете это сделать в любой удобный для вас момент в будущем.
Законом также четко предусмотрены основания для отказа в согласовании. О них говорится в Жилищном кодексе РФ:
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещенияТаким образом, неправомерный отказ можно обжаловать в судебном порядке и добиться разрешения на переустройство жилья.
1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Завершение перепланировки
По завершении переустройства помещения, нужно обратиться в администрацию по месту жительства и пригласить приемочную комиссию для утверждения выполненных работ. Приемочная комиссия составляет акт приема помещения и направляет его в орган учета объектов недвижимого имущества (БТИ).Далее вам необходимо будет получить новый техпаспорт на помещение в службе БТИ (ЦТИ). Для этого нужно будет обратиться с соответствующим заявлением, вызвать на дом замерщика и предоставить полученный ранее проект, а также само решение с согласованием переустройства. После оплаты госпошлины и посещения замерщика, техпаспорт изготавливается в течение 14-21 дней для квартиры. Но при желании вы можете оплатить за срочность и получить документ уже через 3 дня.
После получения техпаспорта на переустроенное помещение, можно считать процесс перепланировки завершенным и наслаждаться обновившимся интерьером вашего гнездышка.
Если перепланировка сделана без разрешения
Выполнение работ после согласования – это идеальный вариант, но практика показывает, что многие меняют жилье на свое усмотрение без разрешения, а потом сталкиваются с проблемой получения нового техпаспорта и совершения сделок со своей недвижимостью. Как быть в такой ситуации? Варианта два: выполнять требование о возврате помещения в прежний вид или узаконить выполненные изменения. В первом случае вам придется потратить определенную сумму денег, в зависимости от глобальности переделок и либо нанять работников, либо выполнить работы своими силами. А вот второй вариант решается только при обращении в суд.Вам потребуется обратиться в суд с иском о сохранении самовольной перепланировки. Для этого придется собрать ряд документов.
- Заказать проект на уже выполненные работы от лицензированной компании.
- Общий план помещения.
- Заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы о том, что переустройство не может причинить вреда жителям этого дома.
- Заявление от соседей, что сделанные вами изменения не навредили им и не мешают жить в своих квартирах. Заявление должно быть подписано соседями и мастером ЖКХ.
- Заключение о возможности перепланировки (такое заключение должно отражать, что не задеты несущие конструкции здания).
- Другие документы, в зависимости от вашей ситуации (требуется личное согласование с юристом).
За выполнение самовольной перепланировки на собственника может быть наложен штраф в размере 2000-2500 рублей. Данный штраф налагается административной комиссией и подлежит к уплате, даже в том случае, если помещение будет приведено в первоначальное состояние.
МирСоветов напоминает, что в суд всегда лучше идти с юристом, который сможет разносторонне рассмотреть ваше дело и подать его с выигрышной для вас стороны. Но если изменения небольшие, то вполне возможно, что вы справитесь самостоятельно, просто проконсультировавшись у специалиста.