Иметь пассивный источник дохода может каждый человек в сфере аренды недвижимости. Коммерческой или жилой – не важно, важно иметь желание, уверенность в своих силах и немного упорства. Кстати, сделать доход пассивным или активным – тоже дело лично каждого. Хотите на этом заработать или узнать, как зарабатывают другие? Тогда вам окажется полезным предложенный материал.Что такое аренда
Собственник помещения имеет право решать использовать его под собственные нужды или передать право на его временное использование третьим лицам за определенную плату. Это и есть аренда помещения. С момента передачи помещения во временное пользование собственник становится арендодателем, а использующая помещение сторона арендатором.Аренда может быть прямой или вторичной (субарендой), заработать можно на обоих видах аренды, но при условии, что арендатор имеет право передавать помещение в субаренду. Такое право может быть предоставлено только арендодателем (собственником) помещения.
Какая недвижимость более доходна
Любое дело, а заработок на аренде – это именно дело, должно начинаться с предварительной оценки возможной прибыли. Зная примерные суммы, человек принимает решение, устраивают они его или нет и, только после этого, начинает активно двигаться к достижению намеченной цели, иначе его начинания обречены на провал по той простой причине, что не будет действенного стимула.Жилая недвижимость способна приносить доход, но существенным он будет только в том случае, если она находится в высокооплачиваемом сегменте рынка. То есть цена найма помещения должна быть выше среднего. Для этого жилое помещение должно быть расположено в респектабельном районе города, иметь удобное местоположение по отношению к инфраструктуре города и быть легкодоступным, но не на проезжих магистралях, быть хоть мало-мальски отремонтированной и, по возможности, с готовой обстановкой «въезжай и живи». Наличие стационарного телефона также влияет на потенциальное число клиентов, но в наш век сотовой связи уже менее значимо.
Коммерческая недвижимость всегда более доходна, чем жилая, в виду того, что она требуется для ведения бизнеса, а в бизнесе без помещения для ведения дел довольно сложно выживать, если не сказать – практически невозможно. Здесь доступны три варианта помещений: торговая, офисная, складская недвижимость. Я расположила их в порядке уменьшения стоимости аренды. Можно еще учесть четвертый тип помещений – производственные площади, но по цене аренды они примерно равны складским, а затраты на их содержание и требования к техническим характеристикам более высоки. Поэтому несведущему в этом деле человеку лучше за нее не браться.
Порядок формирования цены аренды
Существует множество методик, согласно которым делают расчеты стоимости аренды для помещений, но это довольно сложные аналитические измышления. Есть специальные компании, которые занимаются изучением рынка и формированием цен на недвижимость. При желании можно обратиться к ним за консультацией, но это естественно платная услуга. Я предлагаю варианты с минимальным количеством затрат и, основываясь на собственном опыте, могу заверить читателей МирСоветов, что в большинстве случаев для того, чтобы определиться с ценой, собственники никуда не обращаются, а выставляют ее «навскидку». Покупается несколько журналов с предложениями аренды/продажи недвижимости, просматриваются цены за те объекты, которые ближе всего находятся к их помещению. Потом встречаются с теми, кто их предлагает с целью осмотреть на месте и сравнить со своим помещением, если оно уже имеется, или принять решение о покупке.
Выявляют преимущества и недостатки осмотренного помещения и своего. Здесь действует принцип противоположностей, если какой-то фактор попадает в список преимуществ, то его отсутствие соответственно в список недостатков. После сравнения собственнику стоит подумать, можно ли исправить то, чего недостает для улучшения характеристик помещения.Когда будет выяснена средняя цена за помещения в выбранном секторе, изучены его плюсы и минусы, а также учтены ваши пожелания, можно определяться с ценой для своего помещения. Либо вы возьмете среднюю цифру, либо уменьшите цену, либо повысите ее.
Факторы, которые влияют на выбор арендаторов и их готовность оплачивать аренду:
- Район города, в котором находится помещение. Это может быть спальный район (среди жилого сектора), окраины города (как правило, востребованы под склады и производство), офисная часть города (в любом городе офисные центры сгруппированы в определенных местах). Ценность расположения от района будет зависеть от того, каким бизнесом планирует заниматься ваш арендатор.
- Удаленность от остановок общественного транспорта и шаговая доступность от них. Максимально приемлемое время досягаемости здания – это 5 минут неспешной ходьбы, естественно, чем меньше, тем лучше.
- Расположение относительно транспортной магистрали. Первая линия – если здание стоит в первом ряду от дороги и хорошо просматривается. Вторая линия – если здание, хотя бы частично просматривается с дороги. Третья и далее линии – все, что находится внутри микрорайонов застройки. Первая линия всегда более оплачиваема и желанна арендаторами.
- Этажность здания и этаж расположения самого помещения. Преимущество чаще всего отдается первым этажам. Все, что выше, забирается более мелкими компаниями с меньшей платежеспособностью, но это далеко не истина в последней инстанции. Ценность верхних этажей также зависит от наличия лифта в здании или эскалаторов, если это торговые площади.
- Парковка. Наличие мест для парковки автотранспорта как сотрудников арендатора, так и клиентов имеет большое значение. Но следует заметить, что по большей части нормативы машиномест при строительстве не выдерживаются, что становится настоящей головной болью для компаний и их клиентов, поэтому даже небольшая парковка – это явное преимущество перед ее полным отсутствием.
- Соседство. В бизнесе оно особо важно, удачно подобранные соседи могут стать хорошим подспорьем в развитии и в привлечении клиентов. Поэтому в любом торговом или офисном центре есть якорный арендатор – он привлекает наибольшее число клиентов и создает поток, способный удовлетворить потребности всех присутствующих в комплексе фирм. Яркими примерами якорных арендаторов можно назвать такие фирмы как Эльдорадо, М-видео, Детский мир, Икея, любые супермаркеты и многие другие. В общем-то, соседей арендаторы «выбирают» себе сами. Часто одни и те же магазины соседствуют в разных местах и даже городах, просто потому, что они удачно взаимно дополняют друг друга. Но это отдельная и довольно обширная тема.
- Внутренняя отделка помещения важна, но не принципиальна, всегда можно переделать ремонт под себя.
- Возможность размещения рекламной вывески на фасаде здания.
- Наличие персонального стационарного телефона и возможность выбора интернет-провайдера.
- Наличие санузла и места для приема пищи (к последнему можно отнести наличие столовых и недорогих кафе, в которые люди могут позволить себе ходить ежедневно).
- Дополнительно для складских и торговых площадей имеют значения технические характеристики такие, как высота помещения, освещенность, доступные электрические мощности, зоны погрузки/разгрузки и прочее в зависимости от нужд арендатора.
Я – собственник
Если у вас уже есть помещение пригодное для сдачи в аренду, то остается только найти арендатора и составить договор. Я же хочу поговорить о том, как стать собственником. Ничего нового и много тут не придумаешь. Помещение нужно купить. Проще тем, кто имеет некую сумму денег и может позволить себе сразу выкупить помещение, но и при отсутствии наличности можно купить помещение в кредит. Многие банки с удовольствием кредитуют покупку коммерческой недвижимости, при условии, что у вас есть бизнес-план по его освоению. Вкратце, это должен быть грамотный расчет, какую прибыль помещение будет приносить ежемесячно и срок возврата заемных денег. Кредит берется под залог самого помещения либо любой другой вашей собственности, способной хоть в какой-то части покрыть стоимость займа. Для большей уверенности в том, что кредит вам будет выдан, можно заручиться договорами о намерениях, как минимум двумя. Первый договор о намерении приобрести помещение и поручительство от его собственника (или застройщика), что он готов ждать какое-то время, пока вы выкупите помещение. Второй договор о намерении взять помещение в аренду. Но тут придется подсуетиться и заранее найти арендатора, который не готов выкупать помещение в собственность, но нуждается в нем для работы и готов стать вашим арендатором. Наличие таких договоров о намерениях – это идеальный вариант, который будет гарантом не только перед банком, но и перед вами.
Хочу отметить, что договор о намерении можно подкрепить предварительной платой, для дополнительных гарантий, что не будет отказа. Тут получится, что вы должны будете внести какую-то сумму продавцу помещения за то, что он согласился вас ждать, а потенциальный арендатор – вам, в подтверждение твердости своего решения. При расторжении договора о намерении предварительные взносы, как правило, не возвращаются, но засчитываются, если сделка состоится, в общую стоимость при покупке или аренды.Этап покупки недвижимости и подбора арендатора – пожалуй, самые трудоемкие и затратные для Вас. При желании можно воспользоваться услугами управляющих или сервейинговых компаний, если таковых нет в вашем городе, то частично заменить их смогут обычные риэлторские фирмы. Они возьмут на себя вопросы по подбору помещения для покупки и параллельно поиску арендатора.
Есть еще один способ стать владельцем коммерческой недвижимости. Речь идет о покупке (а, может, у вас уже есть в собственности) жилого помещения на первом этаже дома, расположенного в первой или второй линии. Такое помещение можно перевести из жилого в нежилой фонд. Такая процедура требует временных и финансовых затрат, но вполне оправдывает себя.
Поиск арендатора
Поиск арендатора довольно увлекательное, но и трудоемкое занятие, особенно в части, когда всем желающим необходимо показать помещение и ответить на все их вопросы. Если вы общительный человек – будьте уверены, справитесь с этой задачей самостоятельно. Не хотите тратить на это свое время и вникать в тонкости – наймите риэлтора. Часто оплату услуг риэлтора по подбору арендатора оплачивает сам арендатор, но тут все индивидуально, а агентств недвижимости сейчас столько, что можете, смело выдвигать свои условия сотрудничества. Единственное, что редакция МирСоветов рекомендует своим читателям, это обратить внимание на то, как долго существует фирма, каков опыт работы риэлтора, не вносить предоплату и спросить, какие гарантии дает фирма, а также ограничить время поиска определенным периодом времени. Если в агентстве профессиональные сотрудники, то время поиска арендатора на готовое помещение составит не более 3 месяцев.Если хотите заняться поиском самостоятельно, то сделайте несколько простых вещей, которые дают наибольший результат:
- Поместите свой телефон на окнах сдаваемого помещения (это дает примерно 60-80% потенциальных клиентов).
- Дайте объявление на нескольких сайтах о недвижимости.
- Разошлите информацию по агентствам недвижимости, на условиях оплаты арендатором, а не вами – агентства сами дадут всю необходимую рекламу по вашему помещению (единственно, помните, риэлторы – тоже люди, и это их хлеб, если к вам обратятся от них, не скрывайте этого факта).
Самое простое в выборе – это положиться на пожелания потенциальных арендаторов, но замечу, что самые желанные арендаторы, как правило – банки: они не только платежеспособны, но и готовы платить в 2-3 раза выше стандартной цены. Если хотите иметь дело с банком, то начинайте поиск с предложения им. И только после этого снижайте цену и предлагайте помещение кому-то другому. Вторыми в списке надежности можно поставить сетевые и брендовые компании, неважно, в какой сфере деятельности, будь то одежда, аптека или корма для животных, если они имеют не менее 5-10 точек по городу, стоит обратить на них свое внимание.
Если к вам обратится арендатор с только что открытым бизнесом, то лучше будет отказаться, потому как велик риск, что через несколько месяцев вам придется возобновить поиск или оплату за пользование помещением придется постоянно «выбивать».
Налоги и легализация доходов
Скрывать доход от аренды помещения у вас вряд ли получится, хотя бы потому, что для арендатора – это способ сократить суммы к оплате налогов, и он в своей бухгалтерии будет отражать оплату вам. Работать без договора согласятся только мошенники, но тогда и вы совершенно не защищены от того, что будете получать свои деньги в полном объеме и вовремя. Поэтому следует заранее подумать, как вы будете работать.Можно сдавать помещения от физического лица, но тут есть несколько существенных отрицательных моментов, которые усложнят вам реализацию этой идеи:
- Придется оплачивать налог в 13% от стоимости аренды.
- Добросовестные арендаторы (особенно банки и сетевики) не работают с физлицами.
Вам обязательно надо будет открыть расчетный счет в банке, так как оплату налом проводят далеко не все, особенно если суммы не маленькие.
Получение дохода от аренды
Помещение имеется, арендатор найден, договор заключен. Можно расслабиться и получать доход от аренды, но прежде следует определиться, будете вы заниматься этим делом пассивно или активно. Дело в том, что работать с арендатором все равно придется и будут возникать различные вопросы, которые необходимо решать и решать оперативно, чтобы не потерять арендатора. Мне известны три способа решения этого вопроса: - Вы сами занимаетесь управлением.
- Вы нанимаете 1 управляющего, оплачиваете ему заработную плату и обеспечиваете соцпакетом (для ИП это не составит труда).
- Заключаете договор на управление с управляющей (сервейинговой) компанией.
Пришло время вставить несколько слов о субаренде. Брать в аренду и сдавать в субаренду вам самостоятельно не стоит, если только вы не работали в сфере недвижимости и теперь прекрасно в ней ориентируетесь. Но даже в этом случае существует риск, что собственник однажды передумает, расторгнет с вами договор и заключит его напрямую с субарендатором. К тому же при субаренде прибыль значительно меньше, ведь это разница между ценой назначенной собственником и вашей, выставленной субарендатору. А вот управляющие компании для минимизации расходов и налогов часто используют такую схему: берут ваше помещение в аренду с правом пересдавать в субаренду и в качестве оплаты своих услуг получают эту самую разницу. Естественно, что договором предусмотрено, что они решают все хозяйственные вопросы, возникающие в ходе эксплуатации помещения.
Преимущество обращения в управляющую компанию – это можно сделать до покупки помещения и поиска арендатора: данную работу они сделают сами, а в качестве вознаграждения за нее получат возможность управлять вашим помещением и получать стабильную прибыль.